Política. "Es necesario relevar la vivienda ociosa"

Estamos ante una crisis de la vivienda en Tandil. Esta crisis tiene causas en la ausencia de política habitacional municipal, y en una dinámica del mercado donde los valores de la tierra y la vivienda, junto a los alquileres, han perdido toda relación con los ingresos de la gente.  Esto ha dado lugar a un doble fenómeno. Por un lado, existe un estancamiento del mercado de la compra y venta de la vivienda, y por otro pero más importante, una crisis en el acceso a la vivienda para miles de familias de la ciudad, que genera una gran angustia social.        

En una ciudad con una alta demanda de inmuebles y alojamiento, debido al crecimiento turístico, a la belleza natural cada vez más preciada, a una creciente demanda externa de nuevos residentes de la zona metropolitana, al alojamiento estudiantil universitario, y a una ciudad cada vez más inquilina por falta de acceso a lotes y viviendas, se hace urgente crear políticas de regulación de la especulación inmobiliaria.

En la "vivienda ociosa" existen distintas situaciones que es necesario contemplar sin duda, como las viviendas judicializadas o en venta por un corto período de tiempo, a quienes son o no son multipropietarios, pero una vez realizado ese filtro, debemos ser claros a la hora de imponer tasas que desalienten la especulación. La especulación encarece la ciudad y todos sus bienes. Deformando su crecimiento y limitando su desarrollo.

Nuestro Plan de Desarrollo Territorial, que ordena el territorio de la ciudad, su estructura y su dinámica, como ley fundamental, nos plantea el desafío de pensar la ciudad en su función social, lo mismo que la propiedad inmueble. Esto es así, porque los valores que adquieren las propiedades son producto del hacer de toda la sociedad. Incluido particularmente, producto de la acción urbanística del Estado.

El Estado, a través del PDT, dota de indicadores, clasifica los usos del territorio, de las actividades económicas, las posibilidades de loteo y construcción, los límites ambientales, etc, además que dota de infraestructura. A eso se suma por ejemplo la belleza natural de la ciudad, o de una zona de la misma. Todo esto forma los aspectos centrales que le dan el valor potencial a un bien inmueble. El valor de un inmueble entonces, no es producto fundamentalmente de la acción del propietario. Y sin embargo, la apropiación de esos valores se produce de manera privada. No se redistribuyen los frutos del desarrollo urbano.

En esa dinámica se da la llamada "especulación inmobiliaria". Y esa especulación trae consecuencias negativas en el conjunto de la sociedad, al apropiarse de valores que no le son propios, o al aumentar los precios de los inmuebles, creando dificultades artificiales para acceder a la vivienda o para desarrollar algunas actividades económicas, como por ejemplo la actividad comercial. Una de esas formas de especulación son los inmuebles ociosos. Pueden ser lotes sin construcción o viviendas construidas. También locales comerciales.

En nuestra ciudad, existe un régimen de movilización de usos del suelo, que eleva la tributación sobre lotes ociosos. Sin embargo, nada existe para el caso de la vivienda. Si alguien tiene 5 viviendas y no las pone en alquiler permanente ni las vende, por un determinado tiempo, no tiene una recarga impositiva. Esta acción especulativa, achica la oferta y eleva los precios de la vivienda y los alquileres en particular. Y le permite hacerse de un mayor valor con el tiempo sin hacer nada de su parte. Lo que se llama la "Plusvalía urbana".

A esto se suma la competencia desleal a través del alquiler temporario. Muchos ponen esos departamentos en alquiler turístico temporario sin estar registrados, y de esa manera no pagan Tasa Unificada de Actividad Económica, ni Tasa de Protección Ciudadana, ni tributan en AFIP, entre otros tributos, como si lo hacen los sectores registrados de los alojamientos turísticos de la ciudad. Una regulación que ya impulsamos sin apoyo del gobierno municipal lamentablemente.

Sin duda que la solución de fondo está en la generación permanente de lotes con servicios a precios que no deben ser los de mercado. Y sobre eso, generar programas de vivienda. Sin embargo, no es posible crear una política exitosa de vivienda si dejamos libre vía a la especulación inmobiliaria. Es necesario una respuesta activa e integral para afrontar la pospandemia.