22 de octubre de 2021
Estamos ante una crisis de la vivienda en
Tandil. Esta crisis tiene causas en la ausencia de política habitacional
municipal, y en una dinámica del mercado donde los valores de la tierra y la
vivienda, junto a los alquileres, han perdido toda relación con los ingresos de
la gente. Esto ha dado lugar a un doble
fenómeno. Por un lado, existe un estancamiento del mercado de la compra y venta
de la vivienda, y por otro pero más importante, una crisis en el acceso a la
vivienda para miles de familias de la ciudad, que genera una gran angustia
social.
En una ciudad con una alta demanda de
inmuebles y alojamiento, debido al crecimiento turístico, a la belleza natural
cada vez más preciada, a una creciente demanda externa de nuevos residentes de
la zona metropolitana, al alojamiento estudiantil universitario, y a una ciudad
cada vez más inquilina por falta de acceso a lotes y viviendas, se hace urgente
crear políticas de regulación de la especulación inmobiliaria.
En la "vivienda ociosa" existen
distintas situaciones que es necesario contemplar sin duda, como las viviendas
judicializadas o en venta por un corto período de tiempo, a quienes son o no
son multipropietarios, pero una vez realizado ese filtro, debemos ser claros a
la hora de imponer tasas que desalienten la especulación. La especulación
encarece la ciudad y todos sus bienes. Deformando su crecimiento y limitando su
desarrollo.
Nuestro Plan de Desarrollo Territorial, que
ordena el territorio de la ciudad, su estructura y su dinámica, como ley
fundamental, nos plantea el desafío de pensar la ciudad en su función social,
lo mismo que la propiedad inmueble. Esto es así, porque los valores que
adquieren las propiedades son producto del hacer de toda la sociedad. Incluido
particularmente, producto de la acción urbanística del Estado.
El Estado, a través del PDT, dota de
indicadores, clasifica los usos del territorio, de las actividades económicas,
las posibilidades de loteo y construcción, los límites ambientales, etc, además
que dota de infraestructura. A eso se suma por ejemplo la belleza natural de la
ciudad, o de una zona de la misma. Todo esto forma los aspectos centrales que
le dan el valor potencial a un bien inmueble. El valor de un inmueble entonces,
no es producto fundamentalmente de la acción del propietario. Y sin embargo, la
apropiación de esos valores se produce de manera privada. No se redistribuyen
los frutos del desarrollo urbano.
En esa dinámica se da la llamada
"especulación inmobiliaria". Y esa especulación trae consecuencias
negativas en el conjunto de la sociedad, al apropiarse de valores que no le son
propios, o al aumentar los precios de los inmuebles, creando dificultades
artificiales para acceder a la vivienda o para desarrollar algunas actividades
económicas, como por ejemplo la actividad comercial. Una de esas formas de
especulación son los inmuebles ociosos. Pueden ser lotes sin construcción o
viviendas construidas. También locales comerciales.
En nuestra ciudad, existe un régimen de
movilización de usos del suelo, que eleva la tributación sobre lotes ociosos.
Sin embargo, nada existe para el caso de la vivienda. Si alguien tiene 5
viviendas y no las pone en alquiler permanente ni las vende, por un determinado
tiempo, no tiene una recarga impositiva. Esta acción especulativa, achica la
oferta y eleva los precios de la vivienda y los alquileres en particular. Y le
permite hacerse de un mayor valor con el tiempo sin hacer nada de su parte. Lo
que se llama la "Plusvalía urbana".
A esto se suma la competencia desleal a través
del alquiler temporario. Muchos ponen esos departamentos en alquiler turístico
temporario sin estar registrados, y de esa manera no pagan Tasa Unificada de
Actividad Económica, ni Tasa de Protección Ciudadana, ni tributan en AFIP,
entre otros tributos, como si lo hacen los sectores registrados de los
alojamientos turísticos de la ciudad. Una regulación que ya impulsamos sin
apoyo del gobierno municipal lamentablemente.
Sin duda que la solución de fondo está en la
generación permanente de lotes con servicios a precios que no deben ser los de
mercado. Y sobre eso, generar programas de vivienda. Sin embargo, no es posible
crear una política exitosa de vivienda si dejamos libre vía a la especulación
inmobiliaria. Es necesario una respuesta activa e integral para afrontar la
pospandemia.
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JUAN CUATTROMO
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