Sociedad. Costa Rica, el nuevo polo de propiedades de lujo para latinoamericanos de alto poder adquisitivo

Hace una década, cuando alguien en Buenos Aires, Santiago o Bogotá pensaba en comprar una propiedad de lujo en el exterior, el mapa mental era claro: Miami, Madrid, o tal vez Punta del Este. Costa Rica era, en el mejor de los casos, un destino de vacaciones exótico. Hoy ese mapa se reescribió.

El mercado inmobiliario premium costarricense creció más de un 40% en transacciones internacionales entre 2020 y 2024, impulsado por una tormenta perfecta de factores: la expansión del trabajo remoto que habilitó la reubicación, un marco legal que permite a extranjeros comprar propiedades con los mismos derechos que los ciudadanos locales, y una oferta de zonas costeras e highland que compite esteticamente con cualquier destino del mundo.

Las zonas que lideran la demanda

No todo Costa Rica es igual en términos de mercado de lujo. Tres zonas concentran la mayor parte de la demanda internacional: Guanacaste, en el Pacífico Norte, se consolidó como el epicentro del segmento premium con desarrollos que incluyen campos de golf, marinas privadas y vistas al océano que nada tienen que envidiarle a los Hamptons. Las propiedades de lujo en Costa Rica como las que ofrece Tendance Immo Latina dentro de esta zona oscilan entre los 500.000 y los 4 millones de dólares, con residencias frente al mar que llegan a duplicar ese techo.

Santa Teresa y Nosara, en la Península de Nicoya, apuntan a un perfil distinto: el comprador que busca lifestyle boutique, surf, bienestar y una comunidad internacional consolidada. Es la zona de más rápido crecimiento en precio por metro cuadrado del país, con incrementos del 15% anual sostenido en los últimos tres años.

En esa misma franja del Pacífico costarricense, otras localidades completan un corredor costero de alta demanda. Tamarindo, con su aeropuerto internacional, su oferta gastronómica consolidada y una comunidad expatriada de larga data, se posiciona como uno de los mercados más líquidos de la región para el inversor que busca rentabilidad turística inmediata. Sámara, por su parte, combina playas de aguas tranquilas con un ritmo de vida que atrae tanto a familias como a nómadas digitales de alto poder adquisitivo, y registra una demanda creciente de propiedades residenciales de mediano y alto valor. Carrillo, a pocos kilómetros de Sámara, representa la frontera más reciente del mercado: menor densidad de desarrollo, precios todavía con recorrido alcista y un perfil de comprador que llega antes de que el valor suba.

Y finalmente, Escazú y Santa Ana, en el Gran Área Metropolitana, atraen a quienes priorizan infraestructura urbana de primer nivel: hospitales de referencia internacional, colegios bilingües y conectividad aérea directa con el resto del continente.

El perfil del comprador latinoamericano

Las agencias especializadas en el segmento reportan que el comprador latinoamericano de alto poder adquisitivo que llega a Costa Rica tiene un perfil definido: entre 38 y 55 años, con patrimonio diversificado en dólares, y motivado por una combinación de lifestyle y diversificación de activos. No es solo vacaciones: una proporción creciente busca establecer residencia legal, beneficiarse del régimen de pensionado o rentista que ofrece el país, y en muchos casos generar renta turística con su propiedad cuando no la utiliza.

Precios vs. Miami: la ecuación que cierra

La comparación con Miami es inevitable y, para muchos compradores, determinante. Una propiedad de lujo con vista al mar en Guanacaste puede costar entre un 40% y un 60% menos que un departamento de características comparables en Miami Beach o Coral Gables. A eso se suma un costo de vida operativo significativamente más bajo: servicios, mantenimiento de la propiedad e impuestos son considerablemente menores en Costa Rica, donde el impuesto anual sobre bienes inmuebles es de apenas el 0,25% del valor registrado.

La rentabilidad en alquiler turístico de corto plazo es otro factor que cierra la ecuación. En zonas como Guanacaste y Santa Teresa, propiedades de entre 300.000 y 800.000 dólares generan tasas de ocupación del 70 al 85% durante la temporada alta, con tarifas nocturnas que van de los 400 a los 1.500 dólares por noche según las amenidades. Muchos propietarios reportan que la renta turística cubre entre el 80% y el 120% de los costos anuales de la propiedad.

El marco legal: lo que hay que saber antes de comprar

Costa Rica no impone restricciones a la propiedad extranjera fuera de la zona marítimo-terrestre -una franja de 200 metros desde la línea de marea alta que requiere mecanismos de concesión especiales-. Fuera de esa franja, un ciudadano argentino, colombiano o mexicano puede comprar, registrar y vender una propiedad exactamente igual que un costarricense. La escrituración es transparente, pública y registrada en el Registro Nacional.

El programa de residencia por inversión -que otorga residencia legal permanente a quienes inviertan un mínimo de 150.000 dólares en bienes raíces- es otro de los atractivos que diferencia a Costa Rica de destinos comparables. Para el comprador latinoamericano que busca opciones de movilidad y diversificación patrimonial, la combinación de propiedad en dólares más residencia legal en un país con estabilidad democrática de más de 75 años es, en este contexto regional, un activo difícil de igualar.

El mercado no muestra señales de desaceleración. Con una infraestructura aérea que mejoró sustancialmente en los últimos años -vuelos directos desde Buenos Aires, Bogotá, Ciudad de México y Lima-, y una oferta que se sofistica con cada temporada, Costa Rica dejó de ser la alternativa pintoresca para convertirse en un destino serio dentro del mapa del real estate de lujo en América Latina. Los compradores que llegaron primero ya lo saben.